Månad: december 2016 (page 2 of 2)

Entreprenadkontrakt – genomgång

entreprenadkontraktIdag har vi träffat säljaren på Eksjöhus och diskuterat entreprenadkontraktet. Vi hade i god ordning (om än inte i god tid) förberett oss med att först läsa igenom kontraktet gemensamt och sen hade jag gjort en lista med några frågetecken jag hade.

Enda problemet var att när vi väl skulle iväg & hinna lämna sonen på förskolan, innan vi skulle till säljaren, så glömde vi alla papper hemma!

Antiklimax! Skulle vi behöva köra hem och hämta dem? Vi hade ju tre minuter på oss…

 

Vi gjorde inte det. Och efter att ha pratat om lite olika aspekter hit och dit, så gick vi systematiskt igenom kontraktet tillsammans. Uppifrån och ner helt enkelt. Hör och häpna – de flesta frågor jag skrivit ner fick jag faktiskt svar på (svaret i kursiv stil nedan):

  1. Varför står det listat flera olika PM (PM grund, PM bygg, PM El, osv) som ”gäller ej”? – Detta är ett standardkontrakt, de gäller om man väljer delad entreprenad, men med generalentreprenad så behövs de ej.
  2. Vad är normalschakt? Det står ”+-0,5 m”. – Från ursprunglig markhöjd (efter ev. gräs med mera skrapats bort), fyll eller gräv ur helt enkelt.
  3. Förberedande radonsäkring? Varför inte lägga radonduk istället för ”bara” förbereda radonsäkring, hela Östersund är ju högrisk för radon…? – Den förberedande radonsäkringen de gör innebär att de lägger ventileringsrör i singelbotten, under själva betongplattan, och tätar kring alla rör och genomföringar räcker. Betongplattan är dessutom tät i sig, så inga hus har bekymmer med radon även om det finns radon i marken. Men vill vi lägga radonduk så går väl det (men är helt onödigt enligt försäljaren, den förberedande radonsäkringen är godkänd av kommunen och ingen särskild radonmätning krävs när man bygger på detta vis).
  4. Randisolering (jag hade läst radonisolering, vilket blev lite motsägelsefullt med endast ”förberedande radonsäkring” att sen i nästa punkt skriva radonisolering…) 60 cm? – Isolering 60 cm utanför huset, så att inte tjälen kryper mer under betongplattan på huset.
  5. Är det inte väldigt dyrt med 235 kr/ton* extra grus, även om det är ”packat & klart”? Vi fick en offert från Brunflo kross på 98 kr/ton inkl. transport. – Normalpris för grus ligger mellan 88 och 100 kr/ton, sen tillkommer moms, transport, hyra av vibrator, grävare & en gubbe som gör jobbet. Och ju mer grus, desto längre behövs vibratorn & gubben som gör jobbet för att det ska bli bra packat. Så de körde med fast pris per ton vid extra grus, men vi kunde kolla med entreprenören om vi ville.
  6. Sotarbesiktning ”ombesörjs & betalas ej”? – Entreprenören brukar ringa & boka sotningen när de har monterat färdigt skorstenen, det är ”betalas” som inte ingår.
  7. Anmälan borrning bergvärme? – Försäljaren ritar in var på tomten och fixar anmälan, vi betalar till kommunen.
  8. ”Inflyttning får ske tidigast 7 dagar efter slutbesiktning under förutsättning att godkänt slutbesked erhållits”?? – Precis som jag trodde så står det för att skapa en marginal ifall det är något som är oklart så att vi inte kan utöva utpressning på entreprenören ”men vi har ju sagt upp lägenheten från den 11e”, men jag tycker inte det är ett tillfredsställande svar. Vi begår ju kontraktsbrott om vi flyttar in innan dessa sju dagar, trots att det är så alla gör…
  9. Byggvatten? – Anmäl till kommunen, behövs framförallt till kakel och klinker.
  10. Hur gör vi med smart el? ”Eventuellt kunde vi få in det på entreprenaden” hade vi pratat om innan, men hur blir det då med det fasta priset? Elektrikern vi pratade ville ju ha elritningen innan han räknade på det… – Här skrev försäljaren in ett extra stycke under ”övrigt” om att ”byggherren har rätt att utse behörig firma för EL installation som först godkänts av Eksjöhus AB – pris är i så fall en uppgörelse mellan byggherre och el entreprenör”. Skulle vi få ett lägre pris på smart el än vad som var inlagt från Eksjöhus så fick vi räkna in sånt vi köpte extra, t.ex. spottar, i det priset.

 

Några frågor som jag antecknat glömde vi dock bort att ställa:

  • 167,9 ton fyllnadsmassor – borde det inte stå grusmassor?? Fyllnadsmassor är det som grävs bort och fördelas på tomten för att sen lägga gruset, det är lite motsatsen till grus! Okej, att det är grusmassor som menas har vi fått svar på tidigare, men inte varför det inte står grus i kontraktet.
  • Färg & tapeter enligt Eksjöhus standard – vad innebär det?
  • Slutbesiktning – besiktningsman utses enligt gällande konsumenttjänst lag? Hade det inte varit tydligare & enklare att skriva att kommunen utser besiktningsman?
  • Fukt i plattan – hur bevisar vi att eventuella problem med fukt i plattan som gör att arbetet blir förskjutet inte beror ”på entreprenören eller på försumlighet från dennes sida” om problem skulle uppstå??

Ganska okej facit med kommit ihåg 10 av 14 frågor. Dessutom är det egentligen bara är en eller två av de oställda frågorna som är betydelsefulla, de andra var mer ”dubbelkoll”-karaktär.

Sen pratade vi dessutom lite om garaget, och så skrev försäljaren in i kontraktet att ”Endast montering garage (pappat/vindskivor) ingår” och ”arbeten efter stomresning på garage ingår ej”. Det står sedan tidigare i offert & produktionskalkyl, så det är mer för tydlighets skull ifall det skulle uppstå några frågetecken trots allt.

 

* = Och så justerade han posten ”extra grus” i produktionskalkylen till 23 500 kr istället för 32 000 kr för 100 ton. Vi får väl se hur bra det stämmer med verkligheten, min farhåga är ju snarast att det kommer dubblas från 32 till 64 000 kr, än att det skulle minska med 8 500 kr när vi får den fakturan…

Den långa väntan – vecka 9

5-decemberIdag har det gått exakt en fjärdedel av väntetiden från leveransbesked till att stomleveransen kommer!!

Dessutom så hade det igår gått en tredjedel av den totala tiden för hela husbygget – från att vi reserverade tomten 16 juni till beräknad inflytt (”klart för slutbesiktning”) 10 november nästa år.

Två milstolpar så här i väntetiden. Det känns bra. Nu tar vi resterande veckor i ett sjumilakliv, och så att det blir dags att flytta in innan vi vet ordet av det!

Garaget – garageportar bokade

Minns ni alla våra funderingar kring garaget tidigare under hösten? Det slutade med att vi skulle få garaget stomrest och vädersäkrat av Eksjöhus, men köpa in garageportarna på egen hand. Med förhoppningen att hitta några till bra pris såklart.

Vi har sen dess kollat en del efter portar, framförallt på Blocket. Men även om det finns portar att få tag på, så är det oftast bara enstaka exemplar som är nedsatta i pris. Och vi som ska bygga dubbelgarage med två portar vill ju gärna ha två likadana.

garageport-250x250-vit-1Därför har vi bestämt oss för lokalproducerade portar från Krokoms portfabrik: Krokom40 villa vit. ”Slät, utan krusiduller” enligt deras egen beskrivning.

Krokomsporten är normalt sett dyrare, men en bättre port än den som Eksjöhus säljer. Men eftersom vi var ute i mycket god tid så fick vi en bra rabatt. Totalt 27 900 kr kommer vi betala för två portar, fjärrkontroller, kodlås och montering. Eksjöhus ville väl ha ca 26 000 för bara själva portarna & fjärrkontrollerna.

Framförallt har den bättre U-värde. För att få portarna att slut ordentligt tätt uppe vid ovankanten på porten så gör Krokomsporten dem något högre, vilket gör att det aldrig blir någon luftglipa där det kan rasa ut värme.

Kodlås var något han skulle ”slänga med”, det var inget vi hade funderat på innan. Men det kommer säkerligen vara väldigt praktiskt så länge vi inte har två bilar utan förvarar cyklar, gräsklippare eller dylikt i ena garagehalvan. Slippa gå runt med fjärrkontrollen på nyckelknippan alternativt krångla ut dessa via dörren längst bak på garaget, utan istället kunna använda garageporten rakt ut på infarten. Eller så var han bara en bra försäljare som lyckades övertyga oss om att det var smart…

En annan fördel med att köpa i första hand är att det kommer aldrig kunna bli samma problem med garantier som köpa begagnat kan leda till.

 

Specifikation på porten och bildkälla: http://garagecenter.se/villaportar/

Förskola i Brittsbo – lite skvaller

Jonas sprang på en person som jobbar på kommunen för någon vecka sedan och fick av vederbörande höra lite skvaller:

  • Ja, de hade sett medborgarförslaget om förskolan i Brittsbo
  • Ja, de tittade på eventuella lösningar

funderingDet finns dock några problem som gjorde att de tvekade:

  • De vet inte hur lång tid ett eventuellt beslut kommer ta, minst 6-9 månader, men ibland flera år
  • Från beslut till färdig förskola får man räkna med minst två år
  • Hur länge kommer det vara kvar förskolebarn i Brittsbo – barn har en tendens att fortsätta växa medan kommunen planerar, så vad ska de göra med en två år gammal förskola när barnen vuxit in i skolåldern om fem-sex år? Är det rätt prioritering av skattepengar, även om behovet är stort nu…?

Men seriöst, det är ju ganska lätt att komma med invändningar mot det sista:

  1. Etapp fem har precis varit ute till tomtkön, så med inflytt ett år efter kontraktskrivning lär de första flytta in tidigast vid årsskiftet 2017/2018, mer troligt våren-sommaren 2018. Alltså behövs förskola fem-sex år från dess, inte fem-sex år från idag.
  2. Folk som köper hus har dessutom en tendens att få småsyskon, så det finns nog behov av förskola åtta-tio år, inte bara fem-sex år.
  3. En del av oss som bygger kommer av en eller annan anledning flytta från Brittsbo efter några år och ”lämna plats” åt nya barnfamiljer i området. Hur kan jag vara så säker? Vi var på flera visningar av nybyggda villor (<10 år gamla), innan vi bestämde oss för att bygga eget istället. Och i Brittsbo har minst en villa redan bytt ägare (källa: Booli slutpriser, läst 2016-12-01), så även efter etapp fem blir klar så kommer det med all sannolikhet flytta in fler barnfamiljer till området.
  4. Om inte annat – gör som Sånghusvallen och bygg en förskola som går att göra om till skola när det behovet blir större än behovet av förskola!

 

Bildkälla: http://forlaten.blogspot.se/2013/01/tro-vs-kritiskt-tankande.html

Den långa väntan – Entreprenörskontraktet?

Som jag skrev redan 22 oktober, så hade vår försäljare sagt att ”när ni får leveransdatumet blir det en del att göra, för då ska ni skriva kontrakt med entreprenören”.

Leveransdatumet fick vi 11 oktober.

Den 11 november – en månad senare – fick vi ett elektroniskt utkast till entreprenörskontrakt med kommentar om ”entreprenören skickar papperskopior inom kort”, men dessa har inte kommit än.

På tisdag, den 6 december – nästan två månader efter vi fick leveransdatumet – har vi bokat in en frågestund med Eksjöhus-försäljaren, för att räta ut några frågetecken som dykt upp när vi läst den elektroniska versionen av kontraktet. Entreprenören själv har vi fortfarande inte pratat direkt med.

Så mycket för ”det blir en del att göra”…

 

Nåja, det är ju ingen panik, det är ju fortfarande några månader kvar till tomttillträde och startskott för entreprenaden.

Nyare inlägg »
WP Facebook Auto Publish Powered By : XYZScripts.com