Månad: januari 2017 (sida 1 av 2)

Den långa väntan – vecka 17

Nu har det gått exakt halva tiden från dess vi fick leveransbesked till stomleveransen kommer!! För mig låter det helt osannolikt. Känslan jag har är: Nu börjar det hända saker!

De 112 dagarna som har gått från att vi fick leveransbesked den 11 oktober har bara varit … väntan. Väntan på att kunna få prick av minsta lilla punkt på checklistan. Väntan på att få entreprenörskontraktet, väntan på att få tag på entreprenören, väntan på att få gå igenom kontraktet, väntan på… Väntan på att kunna prick av ännu några dagar, en vecka, en månad. Väntan…

Under de 112 dagar som återstår till stomleveransen ska vi ha tekniskt samråd. Vi ska skriva under alla papperna med banken. Vi ska få tillträde till tomten och vi ska röja träd. Det ska vara utstakning, och grunden ska grävas och gjutas. Och tillslut den magiska känslan när ställningarna kommer upp runt huset och veta att lastbilarna står i stan i natt, för imorgon kommer LEVERANSEN!!

En sak i taget, det är fortfarande en månad kvar till tomttillträdet.

Men nu räknar vi neråt, nu kör vi!

Solinformation för tomten

Jag fick häromdagen tips från flera olika husbyggare på Instagram att hitta.se har en tjänst för ”Visa solinformation för tomten”.

Vid midvintertid, vid vårdagjämningen i mars (och höstdagjämningen i oktober såklart) och vid midsommar:

 

Eftersom vi gavelställer vårt hus, så försvinner solen från balkongen efter 21. Eller ja, jag hoppas att hitta.se inte är korrigerad för sommartid, så att det borde stå kl 22 istället, för det är det vi räknat med sen jag gjorde en skiss av ”Soltimmar” i bloggens begynnelse (inte fullt lika elegant som hittas kartbilder):

Byggkredit – upplägg?

Med lägenheten värderad, så börjar det bli dags att fundera på upplägg på byggkrediten.

Eftersom vår handpenning är bunden i lägenheten så finns det ju möjlighet att få ner räntorna från ”bra prutad byggkredit ligger runt 3-månaders listränta”, det vill säga runt 2,0%, till åtminstone 1,5 %.

Bankmannen vi pratade med på Länsförsäkringar (vår nuvarande bank) sa i höstas att vi absolut ska lägga ett lån på lägenheten för att få bättre ränta på den delen av lånet, och bara söka byggkredit på det vi faktiskt behöver låna till huset i slutändan. Andra banker har varit ganska frågande över det upplägget ”eftersom det är så kort tid det gäller”.

Det dem däremot säger är att man kan söka byggkredit på ett större belopp än vad man söker pantbrev för, till exempel byggkredit på 4,5 Mkr men pantbrev för 3,3 Mkr.

Och visst, ”på det stora hela” så är väl nio månader med lite sämre ränta inte det som avgör huruvida vi kommer klara av husbygget ekonomiskt, men jag ser ingen anledning till att vi ska sitta och betala 2 % i ränta för hela beloppet när vi kan få låna åtminstone delar av beloppet för 1,5 %. Okej, vi får en pantsättningsavgift till bostadsrättsföreningen på 450 kr, men med ett lån på över en miljon extra så tjänar vi in den summan på mindre än en månad bara i ränteskillnad. Resterande månader är det en vinst för oss!

För att tydliggöra skillnaden i siffror har vi räknat på fem olika ”scenarion”:

  • Sälja lägenhet: 14 493 kr
  • Sent lån lägenhet: 23 899 kr
  • Tidigt lån lägenhet: 25 320 kr
  • Enbart byggkredit 2,0 %: 25 977 kr
  • Enbart byggkredit 1,8 % + uppläggningsavgift 5 000 kr: 28 380 kr

Alla siffror är räknade på en ränta på lägenheten 1,5 % och byggkrediten 2,0 % (ej sista raden), samt med 30% avdrag för räntekostnader. Lägenhetslånet är beräknat som maxbelåning av lägenheten, men jag har inte räknat in någon amortering på det lånet i dessa siffror. Däremot är det räknat på att vi ska få in handpenning på lägenheten i augusti och kunna amortera av på byggkrediten med de pengarna.

För att förenkla kalkylen har vi lagt upp räkningarna efter vilken månad de bör komma in enligt lyftplanen, men inte tagit hänsyn till att de kommer vecka för vecka, så de räkningar som kommer i maj har vi räknat ränta på för hela maj. Vi har inte delat upp en del småräkningar, t.ex. byggström, som kommer fördelas ut under byggtiden, utan vi har räknat av dem som en klumpsumma när första räkningen bör dyka upp.

 

Att sälja lägenheten redan nu börjar ju bli lite i senaste laget. Så även om det alternativet är klart bäst ekonomiskt så är det kanske inte så realistiskt längre. Vi var inne på det i höstas, men de vi pratade med då tyckte att ”det är så mycket kostnader i samband med en flytt, så ni kommer inte tjäna på det. Bo kvar och njut av er lägenhet det här året!” Extra kostnader, ja, men 10 000 kr? Där gick vi kanske på en nit.

”Tidigt” respektive ”sent” lån lägenhet är räknat på om vi skulle belåna lägenheten nu när vi ska betala tomten 1 mars (tidigt) eller vid stomleveransen 22 maj (sent). Nackdelen med tidigt lån är att vi ”bara” behöver 425 kkr i mars, plus 150 kkr + 300 kkr för grundarbetet under mars-maj, så belånar vi lägenheten i mars så lånar vi mer pengar än vad vi behöver till en början. Anledningen till att vi ändå räknat på det är att vi var osäkra på om vi fick betala tomten med byggkreditivet, eftersom det står i kontraktet att vi inte får pantsätta tomten innan vi köpt den. Men det ska vara okej ändå säger bankerna.

Vid sent lån lägenhet så behöver vi alltså ta byggkredit till tomten och grundkostnaderna, sen lägger man in lägenhetslånet vid stomleveransen då Eksjöhus vill ha 1,6 Mkr och entreprenören 200 kkr och helt enkelt hålla nere räntekostnaderna från när räkningarna äter upp lägenhetslånet på en gång och vi slipper betala ränta på pengar vi egentligen inte behöver låna än.

Enbart byggkredit 2,0 % säger väl sig själv? Här har vi alltså inte räknat med något lägenhetslån alls. Och jag får väl i viss mån ge bankerna som tyckte att belåna lägenheten bara var onödigt krångligt rätt, eftersom skillnaden i slutändan bara verkar röra sig om 2 000 kr.

Det sista exemplet räknade vi utifrån att några på Byggahus har angett 1,8 % i byggkredit-ränta, men sen räknat med en uppläggningsavgift för att få en känsla för hur mycket ”extra” ränta en uppläggningsavgift faktiskt innebär. Räknar jag om det till ett lån utan uppläggningsavgift blir 2,185 % ränta samma totalkostnad. Nästan 40 punkter extra alltså! Uppläggningsavgifter ska man helt enkelt se upp med.

 

Bildkälla: http://www.boupplysningen.se/kalkylera

Bygga i Brittsbo – ny chans

Sticker mellan alla inlägg om byggkreditiv (ja, det kommer minst ett till) med att någon har släppt reservationen på tomt C, etapp 5, så vill du bygga eget i Brittsbo så har du en ny chans nu!

Även på andra sidan gränsen har Krokoms kommun några tomter i kvar Sånghusvallens etapp 4 (tyvärr är deras hemsida inte uppdaterad med vilka).

Vill du ”bara” bo i Brittsbo, men slippa bekymren med att bygga själv, finns det även några parhusradhus och lägenheter som fortfarande är lediga.

Först till kvarn!

Byggkredit – värdering lägenhet

Hittills har vi, som sagt var, kunnat betala både bygglov & handpenningarna (för tomten & till Eksjöhus) – totalt 110 000 kr(!) – genom att ta av sparpengar vi hade på banken. Men resterande del – den stora delen – av vår kontantinsats är bunden i vår nuvarande lägenhet.

För ett år sedan, då vi fortfarande letade efter ”begagnade hus”, fick vi lägenheten värderad av tre olika mäklare. Då var de rörande överens då om att vi skulle sätta ett utgångspris på 1,55 Mkr. Så det är det vi har räknat på i våra kalkyler och när vi pratade med bankerna i höstas.

Men bostadsmarknaden är ju i konstant rörelse, så för att kunna lämna klart besked till bankerna hur stor vår ”kontantinsats” är, hade vi en av mäklarna här för en värdering tidigare i veckan. Och nu sa mäklaren att vi bör sätta ett utgångspris på 1,7 Mkr istället. Väldigt skönt att höra att marknaden inte försämrats under förra året!

Produktionskalkylen är på 4,5 Mkr, eller 4,48 Mkr om vi ska vara petiga. Och det inkluderar t.ex. 30 kkr till matjord och gräsfrö samt 25 kkr extra för elen.

Med en kontantinsats på 1,81 Mkr (0,11 + 1,7 = 1,81) så behöver vi låna 2,67 Mkr (4,48-1,81=2,67). Säg 2,7 Mkr.

Hum, kanske bäst att sätta byggkreditivet på 2,8 Mkr, bara för att ha lite extra marginal. Marginal är alltid bra! I lagom mängder, såklart. För mycket marginal blir bara onödiga extrakostnader för pantbrev.

 

Bildkälla: https://www.sbab.se/…/bytabostadsguiden/kopa/kopa_eller_salja_forst.html

Byggkredit – förhandling inledd

Redan i höstas var vi i kontakt med några olika banker, och blev beviljade lånelöfte (så att vi kunde gå vidare och skriva under kontraktet med Eksjöhus), men ingen ville börja prata konkreta räntor med oss redan då  ”eftersom det var för långt fram (tills vi behövde pengarna) och vi vet ju inte vad som händer med räntorna under hösten/vintern”.

Suck!

 

Så, hur gör man då när man ska förhandla med banken? Ska jag vara ärligt så tycker jag det är både tråkigt och tidsödande, inte minst för mig som jobbar ”butikstider”, men eftersom ingen bank vill erbjuda fantastiska bra räntor utan påtryckning i form av ”de erbjuder bättre, vad kan du göra för att bräcka det?”, så är det bara att tvinga sig själv att sätta sig och göra flera olika kreditansökningar till olika banker och sen vänta på att de hör av sig och berättar vad de erbjuder.

Och sen är det bara att ringa runt ytterligare ett varv (eller två, eller fem) till alla banker och säga ”de erbjuder det här, vad kan du ge mig?”.

Vi har även sökt på nätet efter vad som verkar vara rimligt. Den mest konkreta jämförelse vi kunnat hitta på snitträntor är den lista som finns hos Byggahus. Ganska magert urval, men åtminstone bättre än inget. I diskussionsforumet på Byggahus verkar linjen vara att ”får du den rörliga räntan (3-månaders listräntan) eller strax där under, och slipper uppläggningsavgift så har du förhandlat bra”.

 

Sagt och gjort så pratade vi med Länsförsäkringar (vår nuvarande bank) & Swedbank i början av förra veckan. Båda sa att de skulle återkomma med vilka byggkrediträntor de skulle erbjuda, men ingen av dem har hört av sig igen.

Vi har försökt med ICA Banken. Som anställd av Apotek Hjärtat tillhör jag ICA-gruppen och får därigenom rabatt på listräntan på ICA Banken. Men de erbjuder inte byggkreditiv överhuvudtaget, så ingen lycka där.

Som medlem i facket (Sveriges Farmaceuter, ett Saco-förbund) har jag möjlighet till bra ränta på bolån på Danske Bank, men även om de erbjuder byggkreditiv så gäller inte fackets rabatt på det, så det hade vi inte ha någon hjälp av… Danske Bank beviljade för all del lånelöfteansökan och erbjöd en ränta på 2,5 % och en uppläggningsavgift på 4 500 kr. Ett första bud, men det är ju lite sämre än det riktmärke jämförelsen av Byggahus-jämförelsen gav, så bättre än så måste vi kunna få.

Eftersom Eksjöhus har ett samarbete med Nordea, så kontaktade vi dem häromdagen och där har vi nu ett möte inbokat på tisdag.

Och så har vi försökt jaga på Länsförsäkringar och Swedbank för att få besked, men ingen respons där än…

Men, men… Snöbollen (eller lånebollen?) är i rullning!

 

Bildkälla: http://lana-online.se/jamfor-lan

Byggkredit – inledning

Det ena fokuset nu i januari är att förhandla till oss bra villkor på byggkreditivet från banken (det andra är att invänta de tekniska ritningarna, vilket vi har skrivit om tidigare).

Är du inte bekant med byggkreditiv (eller byggkredit som det ibland kallas) så har Byggahus gjort en genomgång hur byggnadskreditiv fungerar och det finns trådar i forumet som går igenom tågordningen för byggnadskreditiv. Även The Helpful Blog gör en bra genomgång av deras byggnadskreditiv.

Orkar du inte läsa alla länkar ovan så är en byggkredit ett lån utan säkerhet (alternativt med tomten som säkerhet, båda förklaringarna förekommer), men där du istället för att låna hela summan på en gång blir beviljad ett kreditutrymme, och så belastas byggkreditivet allteftersom räkningarna från husleverantören respektive entreprenören/-erna kommer in under byggets gång. Så även om det är sämre ränta än ett vanligt bolån så behöver man inte betala ränta på hela kreditutrymmet, utan bara på de pengarna som du faktiskt lånat för tillfället.

Hittills har vi kunnat betala de räkningar vi fått – handpenning på tomten & till Eksjöhus, samt bygglovet till kommunen – genom att ta av sparpengar vi haft på banken (samt växla in lite dollar som vi hade liggande kvar hemma), men nu närmar sig tomttillträdet (1 mars) med stormsteg och då  behöver vi 427 500 kr, vilket vi inte har liggande på banken… Nu börjar det alltså bli hög tid att förhandla räntor & villkor med bankerna!

Så – vad som är då bra villkor för byggkredit?

Compricer har ingen jämförelse av byggkrediträntor. Googlar man och läser i Byggahus-forumet så verkar det som det finns en uppfattning att en bra förhandlad byggkreditiv burkar landa runt rörliga 3-månaders-räntan (listräntan, ej prutade snitträntor) i kombination med att slippa uppläggnings- och hanteringsavgifter.

På Byggahus har de en sida där folk har rapporterat in sina bolåneräntor. Där finns även en lista med byggkrediträntor (längst ner, under 10-års-räntan) som folk har rapporterat in. Verkar inte vara jättemånga som rapporterat in sin ränta, men det ger ändå en fingervisning om vad vi kan vänta oss.

De 10 senaste byggkrediträntorna (inrapporterade från 2/6 till 24/12 -16) varierar från 1,80 % upp till 3,50 %. Lånebelopp från 2 Mkr till 3,85 Mkr. Lånegrad 54 % till 86 %. 7 av 10 st har någon typ av start-/hanteringsavgift och 5 av 10 har angett en kontraktsränta.

De tio ger i snitt på ett lån på 3,150 Mkr till 2,13 % med en belåningsgrad på 72% och en uppläggningsavgift på 2 530 kr.

Inte superaktuella siffror och såklart ett urval innehållande endast de som valt att rapportera in sina räntor, men ändå en liten fingervisning om var vi borde hamna i villkoren. En gräns för ”sämre än så här borde vi inte hamna”.

 

Bildkälla: http://hejhuset.blogg.se/2016/june/budgeten-skenar.html

Övergångsställe, eller…?

Apropå att det inte finns någon cykelväg från Brittsbo till Lugnvik, så gjorde Christoffer mig uppmärksam på att även övergångsstället över Åsvägen från Brittsbo till bortre Lugnvik inte är färdigställt.

Det finns fina gatlampor över vägen, en pil som säger kör-på-höger-sida och en mittrefug. Tittar man på upplägget så känns det verkligen som om det är ett övergångsställe. Men det saknas en ”Här-går-man”-skylt (syns tyvärr inte jättebra på bilden). Den lilla detaljen som avgör om det är ett övergångsställe eller ej!

Vilket gör att bilarna har svårt att veta vad de ska tro – vissa stannar, andra inte. Och skolbarn använder det likafullt som övergångsställe (se Christoffers kommentar till det länkade inlägget) eftersom det inte finns något annat alternativ. Inget trafikljus, ingen ”här-går-man”, ingenting som reglerar biltrafiken och släpper över gångare.

 

Så trots allt kommunen gör för att marknadsföra Brittsbo som barnvänligt & nybyggt, trots att de pratar om att ”nu händer det något i Östersund, här finns byggkranar och stan växer”, så är det mycket som är halvfärdigt trots att de första husen byggdes redan 2010:

  • busshållplats byggs på endast en sida av vägen inne i området,
  • förskola som är tveksamt om den överhuvudtaget ska byggas,
  • cykelväg till centrum som slutar två-tre kilometer bort fast sträckningen sägs vara vald för att ta hänsyn till oss i Brittsbo
  • och ett övergångsställe som inte är ett övergångsställe eftersom det saknar den avgörande skylten

Ibland blir jag nästan imponerad över hur man kan sluta halvvägs på så många punkter med ett och samma byggprojekt!

Vårt hus = framtidens hem?

ÖP:s bilaga Bostadspuls har publicerat en spaning gjord av Katarina Graffman (antropolog) kring framtidens hem.

  1. Vardagsrummet är på väg ut
  2. Gamers tar plats
  3. Köket som sambandscentral
  4. Bättre förvaring
  5. Källsortering som fungerar

 

Ska vi titta på detta så har vi kanske lyckats bocka av en (eller två) av punkterna.

  1. Vi har valt ett stort vardagsrum, samt ett allrum uppe. Fel alltså. Vi borde valt flera ”små, flexibla ytor, där var och en kan hitta sin egen plats för att använda läsplattor, smarta telefoner eller datorer”. Fast vardagsrummet kommer bli väldigt ödsligt om vi bara möblerar med en soffa och en TV, så några flexibla ytor i rummet borde gå att skapa om vi möblerar ”rätt”. Kanske ett halvt rätt ändå?
  2. Fel igen. ”Gamers är högljudda! Rummen där man spelar måste vara bättre isolerade”. Vi har inte ljudisolerat något av rummen extra för att det ska bli ett ”TV-spels-rum”. Totalfel av oss alltså.
  3. Äntligen, här ligger vi nog ändå ganska rätt. ”[Köket] har blivit ett naturligt rum för umgänge med familj och vänner, arbete och studier – utöver matlagning och ätande. Köket har varit i fokus ganska länge, och den öppna planlösningen är ju till för att man ska kunna umgås. Problemen i köket är enligt många dålig förvaring, för få arbetsytor, bristfällig belysning och dåliga maskiner. Dubbla diskmaskiner och digitala skärmar för receptvisning är sådant som folk önskar sig, säger Katarina Graffman. Många använder dessutom köksbordet som arbetsplats – när datorn är portabel kan man sitta var man vill – och sitter man vid köksbordet måste man plocka undan efter sig, vilket hindrar att papper samlas på hög”. Två ingångar till köket och öppen planlösning mot vardagsrummet. Fast vi har varken dubbla diskmaskiner eller någon digital skärm för receptvisning. Kanske inte helt rätt trots allt.
  4. Rätt eller fel? Det kan bara framtiden utvisa, men klädkammare var verkligen något vi prioriterade när vi valde husmodell. Med Mellangården får vi hela tre stycken! ”Allas vinterkläder, skidutrustning och andra säsongsprylar måste ju få plats. Men eftersom bostäderna planeras yteffektivt och folk inte vill betala för 20 kvadratmeter extra till förvaring så har det prioriterats bort. Katarina Graffman efterlyser flexibla förvaringssystem – kanske kan de byggas in i väggarna? Det finns otroligt smarta lösningar, de måste bara in i hemmen”. Men några flexibla förvaringssystem i väggarna har vi inte byggt in. Får se om vi klarar oss ändå. Kanske ett halvt rätt?
  5. Fel? Eller hur mycket plats behöver källsorteringen? ”I takt med att kraven på källsortering ökar gör även behovet av smarta sopförvaringsalternativ det. Trots [det] /…/ så består sorteringen i köket oftast av en enkel station under diskbänken. Det krävs bättre system för att vi ska ändra våra vanor, menar Katarina Graffman. Folk får hitta på lösningar själva”. Vi kommer ha en utdragslåda under diskbänken. Fel och för lite enligt undersökningen. Men bättre än vad vi har nu åtminstone.

 

Så, sammanfattning är det väl bara att konstatera att vi (tillsammans med byggbranschens arkitekter) får omdömet ”konservativa” av antropologen. Och det speglas ju ganska tydligt i att vi valt en standardplanlösning, istället för att rita om ”enligt våra behov”.

Den långa väntan – vecka 14

Vi väntar fortfarande på de tekniska ritningarna. Jonas pratade med försäljaren igår, men de hade inte kommit. Kommer de inte innan helgen, så lär vi inte få dem förrän tidigast vecka fyra, eftersom försäljaren ska bort på kurs nästa vecka.

Och får vi dem vecka 4 så börjar det kännas som det blir tajt att ha tekniskt samråd vecka 5 som försäljaren gissade i december.

Eller jag vet inte – vi kanske inte behöver ha gjort alla ändringar på elritningen innan tekniska samrådet? Tycker mig minnas att det finns folk som säger att de bestämt sådant med elektrikern på plats i huset. Hur mycket detaljer behöver kommunen ha kring lampknappar och vägguttag?

 

Jaja, i brist på roligare nyheter kan jag säga att jag har nu uppdaterat sidan med länkar (länk till sida ovan), så nu är den kompletterad med några nya länkar och lite bättre strukturerad än vad den varit hittills.

Äldre inlägg
WP Facebook Auto Publish Powered By : XYZScripts.com