Med lägenheten värderad, så börjar det bli dags att fundera på upplägg på byggkrediten.

Eftersom vår handpenning är bunden i lägenheten så finns det ju möjlighet att få ner räntorna från ”bra prutad byggkredit ligger runt 3-månaders listränta”, det vill säga runt 2,0%, till åtminstone 1,5 %.

Bankmannen vi pratade med på Länsförsäkringar (vår nuvarande bank) sa i höstas att vi absolut ska lägga ett lån på lägenheten för att få bättre ränta på den delen av lånet, och bara söka byggkredit på det vi faktiskt behöver låna till huset i slutändan. Andra banker har varit ganska frågande över det upplägget ”eftersom det är så kort tid det gäller”.

Det dem däremot säger är att man kan söka byggkredit på ett större belopp än vad man söker pantbrev för, till exempel byggkredit på 4,5 Mkr men pantbrev för 3,3 Mkr.

Och visst, ”på det stora hela” så är väl nio månader med lite sämre ränta inte det som avgör huruvida vi kommer klara av husbygget ekonomiskt, men jag ser ingen anledning till att vi ska sitta och betala 2 % i ränta för hela beloppet när vi kan få låna åtminstone delar av beloppet för 1,5 %. Okej, vi får en pantsättningsavgift till bostadsrättsföreningen på 450 kr, men med ett lån på över en miljon extra så tjänar vi in den summan på mindre än en månad bara i ränteskillnad. Resterande månader är det en vinst för oss!

För att tydliggöra skillnaden i siffror har vi räknat på fem olika ”scenarion”:

  • Sälja lägenhet: 14 493 kr
  • Sent lån lägenhet: 23 899 kr
  • Tidigt lån lägenhet: 25 320 kr
  • Enbart byggkredit 2,0 %: 25 977 kr
  • Enbart byggkredit 1,8 % + uppläggningsavgift 5 000 kr: 28 380 kr

Alla siffror är räknade på en ränta på lägenheten 1,5 % och byggkrediten 2,0 % (ej sista raden), samt med 30% avdrag för räntekostnader. Lägenhetslånet är beräknat som maxbelåning av lägenheten, men jag har inte räknat in någon amortering på det lånet i dessa siffror. Däremot är det räknat på att vi ska få in handpenning på lägenheten i augusti och kunna amortera av på byggkrediten med de pengarna.

För att förenkla kalkylen har vi lagt upp räkningarna efter vilken månad de bör komma in enligt lyftplanen, men inte tagit hänsyn till att de kommer vecka för vecka, så de räkningar som kommer i maj har vi räknat ränta på för hela maj. Vi har inte delat upp en del småräkningar, t.ex. byggström, som kommer fördelas ut under byggtiden, utan vi har räknat av dem som en klumpsumma när första räkningen bör dyka upp.

 

Att sälja lägenheten redan nu börjar ju bli lite i senaste laget. Så även om det alternativet är klart bäst ekonomiskt så är det kanske inte så realistiskt längre. Vi var inne på det i höstas, men de vi pratade med då tyckte att ”det är så mycket kostnader i samband med en flytt, så ni kommer inte tjäna på det. Bo kvar och njut av er lägenhet det här året!” Extra kostnader, ja, men 10 000 kr? Där gick vi kanske på en nit.

”Tidigt” respektive ”sent” lån lägenhet är räknat på om vi skulle belåna lägenheten nu när vi ska betala tomten 1 mars (tidigt) eller vid stomleveransen 22 maj (sent). Nackdelen med tidigt lån är att vi ”bara” behöver 425 kkr i mars, plus 150 kkr + 300 kkr för grundarbetet under mars-maj, så belånar vi lägenheten i mars så lånar vi mer pengar än vad vi behöver till en början. Anledningen till att vi ändå räknat på det är att vi var osäkra på om vi fick betala tomten med byggkreditivet, eftersom det står i kontraktet att vi inte får pantsätta tomten innan vi köpt den. Men det ska vara okej ändå säger bankerna.

Vid sent lån lägenhet så behöver vi alltså ta byggkredit till tomten och grundkostnaderna, sen lägger man in lägenhetslånet vid stomleveransen då Eksjöhus vill ha 1,6 Mkr och entreprenören 200 kkr och helt enkelt hålla nere räntekostnaderna från när räkningarna äter upp lägenhetslånet på en gång och vi slipper betala ränta på pengar vi egentligen inte behöver låna än.

Enbart byggkredit 2,0 % säger väl sig själv? Här har vi alltså inte räknat med något lägenhetslån alls. Och jag får väl i viss mån ge bankerna som tyckte att belåna lägenheten bara var onödigt krångligt rätt, eftersom skillnaden i slutändan bara verkar röra sig om 2 000 kr.

Det sista exemplet räknade vi utifrån att några på Byggahus har angett 1,8 % i byggkredit-ränta, men sen räknat med en uppläggningsavgift för att få en känsla för hur mycket ”extra” ränta en uppläggningsavgift faktiskt innebär. Räknar jag om det till ett lån utan uppläggningsavgift blir 2,185 % ränta samma totalkostnad. Nästan 40 punkter extra alltså! Uppläggningsavgifter ska man helt enkelt se upp med.

 

Bildkälla: http://www.boupplysningen.se/kalkylera